Законно ли?
Правоотношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).
К сожалению, в настоящий момент данный акт содержит немало пробелов. К примеру, отсутствуют критерии готовности построенной квартиры. Чем, безусловно, пользуются недобросовестные застройщики: сдают объекты долевого строительства в черновой отделке. Другими словами, покупатель приобретает в итоге помещение, состоящее только из внешних стен, потолка и пола. Конечно, такой «стройвариант» с трудом можно назвать жильем. Но и окрестить действия застройщика незаконными, противоправными в силу отсутствия прямой нормы нельзя. С одной стороны, Жилищный кодекс Российской Федерации, вроде и говорит, что жилое помещение – это такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, однако отличительные признаки такой «пригодности» не вводит. Не раскрывает данных признаков и Закон о долевом строительстве.
Как предотвратить?
Заключая договор участия в долевом строительстве, участникам следует максимально подробно описывать будущее жилое помещение. В обязательном порядке в договоре должно быть указано: адрес земельного участка, конкретное место расположения объекта, подъезд, этаж, расположение на этаже, количество квадратных метров. Также очень важно сторонам конкретизировать степень отделки квартиры и письменно оговорить наличие инженерных и иных коммуникаций. Советую избегать таких общих формулировок в определении предмета договора долевого строительства, как «квартира № 1 в доме № 2» или, например, «жилое помещение, построенное за счет участника». Кроме того, дольщик вправе настоять на включении в текст упомянутого договора условий, при которых многоквартирный дом, в том числе построенная квартира может быть сдана в эксплуатацию. Целесообразно будет прописать качественные характеристики объекта. Таким образом, застройщик будет вынужден соблюсти все условия заключенного договора с участником долевого строительства. Существенное отступление позволит обманутому гражданину требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение недостатков. Также договор по этому основанию может быть расторгнут в одностороннем порядке. Еще одним «предостерегающим» решением послужит страхование. Это позволит в какой-то степени обезопасить себя от действий нечестных застройщиков.
В противном случае…
Что делать, если договор участия в долевом строительстве заключен давно, его предмет прописан размыто, квартира по акту сдана и, соответственно, принята, а коммуникаций нет?! Несомненно, такая ситуация менее предпочтительна и ее разрешение может затянуться на долгие месяцы или даже годы. Мне видится, что тут необходимо, во-первых, действовать сообща с другими жильцами «неблагополучного» дома. Следует провести общее собрание, обозначить ответственного представителя, зафиксировать состояние коммуникаций, вернее, их отсутствие. Затем логично будет написать претензию в адрес застройщика, ссылаясь на некачественность жилья и его непригодность для проживания. Ведь объект должен соответствовать не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Жалоба в органы местного самоуправления, заявление в прокуратуру также будут уместны. В случае если нужной реакции застройщика не дождаться, покупатели вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд общей юрисдикции, подготовив грамотное, обоснованное с точки зрения права исковое заявление. Сфера долевого строительства в России на данный момент очень хрупка и недостаточно урегулирована законодателем. По информации Генерального прокурора Юрия Чайки за последние два года выявлено 4,5 тысяч нарушений. С его же слов, в 2012 году зарегистрировано около 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 уголовных дел. Но законодательство совершенствуется, в том числе и Закон о долевом строительстве. В 2013 году уже вступили в силу пару поправок.
