Самым распространённым нарушением застройщиков многоквартирных домов является просрочка сдачи строящегося объекта. Каждому, кто принимал участие в долевом строительстве, известны случаи, когда застройщиком в договоре указывался один день сдачи объекта, а в реальности срок сдачи переносился на следующий квартал, на следующий год или вовсе на неопределённое время.
Многие дольщики знают, что в этом случае у них есть право требовать неустойку с застройщика, однако не многие не знают в каком размере и как данная неустойка устанавливается. В настоящей статье юридическая фирма «Справедливый город» постарается ответить на данные вопросы и помочь гражданам с этим актуальным вопросом жилищного права и долевого строительства.
Застройщик просрочил сдачу многоквартирного дома. Что может требовать дольщик?
Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к ФЗ от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве», которое устанавливает два возможных варианта действий дольщика:
1. Дольщик вправе потребовать уплаты неустойку за каждый день просрочки сдачи многоквартирного дома, без расторжения договора об участии в долевом строительстве (согласно ч. 2 ст. 6);
2. Дольщик вправе потребовать расторжения договора об участии в долевом строительстве с возвратом денежных средств, уплаченных по такому договору, с уплатой процентов за пользование ими застройщиком (согласно ч. 2 ст. 9).
Обратите внимание! Дольщик может требовать лишь исполнение одного из указанных требований. На данный факт обратил внимание Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре практики от 04.12.2013.
В каком размере можно требовать уплаты неустойки за просрочку сдачи многоквартирного дома? Как рассчитывается такая неустойка?
Согласно, ч. 2 ст. 6: «…застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки… если участником долевого строительства является гражданин,… неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере». Таким образом, формула подсчета неустойки за просрочку сдачи застройщиком многоквартирного дома следующая:
Количество дней просрочки * 1/300 * ставка рефинансирования ЦБ РФ * цена договора * 2 = сумма неустойки
Обратите внимание! На момент написания статьи (13.10.2015) ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25% или 0,0825
Приведём пример расчета неустойки по ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве»:
Дольщик вложил в строительство многоквартирного дома 1.500.000 рублей. Застройщик должен был сдать объект 1 декабря 2015 г., а фактически сдал 1 марта 2015 г., т.е. просрочка составила 90 дней. Неустойка будет равна:
90 * 1/300 * 0,0825 * 1.500.000 * 2 = 74.250 рублей.
Обратите внимание! Договором об участии в долевом строительстве может присутствовать и другая формула расчета неустойки (т.н. «договорная неустойка»). В случае просрочки сдачи застройщиком многоквартирного дома применяются правила расчета неустойки предусмотренные договором, сумма такой договорной неустойки не может быть меньше неустойки предусмотренной законом.
Вы можете рассчитать размер неустойки самостоятельно или воспользоваться специальным удобным калькулятор для расчёта стоимости неустойки по ч.2 ст. 6 ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве».
Распространяется ли Закон о защите прав потребителей на договор об участии в долевом строительстве?
Да, деятельность застройщика в части привлечения денежных средств граждан и участия дольщиков в долевом строительстве объектов капитального строительства регулируется Законом о защите прав потребителей, а, следовательно, все положения указанного Закона (а особенно уплата застройщиком штрафа в порядке п. 6 ст. 13 и компенсация морального вреда в порядке ст. 15) применяются в полном объеме. Об этом прямо говорится в Приказе Роспотребнадзора от 03.08.2006 N 228.
Какие существуют способы принудить застройщика уплатить неустойку за просрочку сдачи многоквартирного дома?
Существует два основных способа, — претензионный (досудебный) и исковой (судебный). Какой способ выбрать решает сам дольщик, и застройщик не имеет права принудить его к досудебному урегулированию спора. Каждый из способов имеет свои недостатки и преимущества:
Досудебный способ основан на добросовестности самого застройщика и в случае удачного урегулирования споров дольщик может получить причитающуюся ему неустойку без сложного, долгого и запутанного судебного процесса. Неоспоримым достоинством данного способа урегулирования спора является его компромиссный характер — обе стороны желая сэкономить время, деньги и силы готовы пойти на взаимно выгодный компромисс, однако дольщик в этом случае получит меньше выгоды нежели обратись он в суд.
Судебный способ основан на доказывании каждой из сторон своей правоты в суде. Данный способ урегулирования спора, в случае его положительного разрешения в пользу дольщика, сулит больше выгоды, — так дольщик получит от застройщика причитающуюся ему неустойку, компенсацию морального вреда, оплату всех судебных расходов, а кроме того ещё и дополнительные денежные средства в размере 50% от суммы искового требования. Вместе с тем судебный порядок отнимает гораздо больше денег, времени, сил, а потому не стоит обращаться в судебные органы без надлежащей юридической помощи в лице профессионального юриста.
Обращение в суд, безусловно, экономически намного выгоднее.
Так, если сумма неустойки за просрочку сдачи многоквартирного дома составляет 70.000 рублей, то в претензионном порядке дольщик может рассчитывать только на номинальную сумму (собственно 70.000 рублей), а при разрешении спора в судебном порядке денежная сумма заметно увеличивается и может достигать 120.000 рублей (70.000 неустойки + 5.000 морального вреда + 10.000 возмещение расходов на суд и профессионального юриста + 50% от полученной суммы).
Какой способ урегулирования спора с застройщиком и какой вариант взыскания неустойки за просрочку сдачи объекта капитального строительства выбирать, конечно, Вам. Однако, как Вы, наверняка, уже поняли — взыскание неустойки через суд финансово выгодней. Вместе с тем все возникающие сложности представительства, доказывания, сбора и подачи документов можете доверить профессионалам, например, нашей юридической фирме «Справедливый город».
Доверьте своё дело профессионалам и все Ваши расходы обратятся в доходы
