При продаже квартиры, (а также: комнаты, частного дома, дачи, садового домика, земельного участка, гаража и т.д.), продавец обязан уплатить в пользу государства налог от продажи квартиры.
Налоговое законодательство называет исключение, когда уплата налога при продаже квартиры не обязательна. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца три и более лет, — налог от её продажи не уплачивается.
В тех случаях, когда продаётся квартира, находившаяся в собственности продавца менее трёх лет, налог от её продажи рассчитывается по следующей формуле: 13% * (стоимость продажи квартиры — налоговый вычет) = СУММА НАЛОГА
Самым проблемным и сложным является определение суммы налогового вычета при продаже квартиры.
По общему правилу, стоимость данного вычета составляет 1.000.000 руб., но продавец может установить налоговый вычет превышающий эту сумму в размере расходов, фактически понесенных на приобретение продаваемой квартиры. Такими расходами признаются:
— покупная цена квартиры,
— расходы на риэлтерские услуги, понесенные при поиске и приобретении квартиры,
— проценты по кредиту (займу), полученному с целью приобретения квартиры, и любые другие расходы которые понес продавец при покупке квартиры.
Можно привести следующие примеры использования налогового вычета при исчислении налога от продажи квартиры.
Иванов И.И. в 2013 году приобрел квартиру за 2.500.000 руб., при этом он уплатил агентству недвижимости 80.000 руб. за оказанную помощь в поиске этой квартиры и взял кредит в банке для её покупки.
В 2015 году он продаёт данную квартиру за 3.500.000 руб. К этому моменту он продолжает платить кредит, полученный в банке, и в данный момент выплатил 450.000 руб. процентов по кредиту, не считая суммы основного займа.
Иванов И.И. должен заплатить налог от продажи квартиры в следующем размере: 13% * (3.500.000 — 2.500.000+80.000+450.000) = 61.100 руб.
Другой пример.
Сидоров С.С. в 2014 году приобрел квартиру за 1.500.000 руб. за собственные денежные средства, без обращения в риэлтерское агентство и без получения в банке кредита.
В 2015 году он продаёт данную квартиру за 1.700.000 руб.
Сидоров С.С. должен заплатить налог от продажи квартиры в следующем размере: 13% * (1.700.000 — 1.500.000) = 26.000 руб.
В тех случаях, когда продавец квартиры не понес расходы на её приобретение или фактически понес расходы ниже 1.000.000 руб., он должен применить налоговый вычет равный 1.000.000 руб.
Пример.
Васильев В.В. в 2014 г. получил в наследство квартиру.
В 2015 году он продаёт данную квартиру за 3.500.000 руб.
Васильев В.В. должен заплатить налог от продажи квартиры в следующем размере: 13% * (3.500.000 — 1.000.000) = 325.000 руб.
Допускаются ситуации, когда в результате применения налогового вычета продавец квартиры получает налог равный нулю или отрицательное значение, — в таких случаях налог от продажи квартиры уплачивать не нужно, однако налоговую декларацию (в таком случае — «нулевую декларацию») от продажи недвижимости подать в ФНС всё равно необходимо.
Пример.
Петров П.П. в 2013 году приобрел квартиру за 2.000.000 руб.
В 2015 году он продаёт данную квартиру за 1.500.000 руб.
Петров П.П. должен заплатить налог от продажи квартиры в следующем размере: 13% * (1.500.000 — 2.000.000) = -65.000, то есть 0 руб.
Налог от продажи квартиры необходимо уплатить до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ). В тот ж срок нужно подать нулевую декларацию. За каждый месяц просрочки устанавливает пеня в размере 5% от суммы налога подлежащего уплате. Однако общий размер пени не может превышать 30% от налога и не может быть меньше 1.000 руб. (ст. 119 НК РФ).
