При продаже долевой собственности, в соответствии с действующим Законодательством РФ, существует ряд особенностей.
- Все сделки, связанные с долями недвижимости, должны сопровождаться нотариально и в письменном виде. То есть договор купли-продажи заверяется нотариусом. Такое удостоверение является платным: примерно 0,5% от стоимости доли.
- Законодательством также установлено преимущественное право при покупке долевой собственности другими дольщиками. Перед продажей доли продавец обязан предупредить всех дольщиков о том, что он намеревается продать свою долю, и предложить эту долю им с указанием стоимости (цена не должна превышать стоимость при продаже третьим лицам) и сведений, которые необходимо указать для других дольщиков. Если дольщики не были уведомлены о продаже доли, нотариус не заверит сделку. Чтобы доказать факт уведомления дольщиков, необходимо нотариусу предоставить: копию уведомления, документ с подтверждением об отправке, отказ других дольщиков от покупки.
Примечание: Согласно законодательству РФ и существующей судебной практике, продавец не обязан получать отказы, а только уведомить дольщиков. Если от других дольщиков не поступил отказ, то перед продажей доли иным лицам надо выждать срок в течение 30 дней после получения уведомления.
Если кто-то из дольщиков согласился выкупить долю продавца, то второй обязан заключить договор купли-продажи с первым лицом, которое откликнулось на предложение.
При несоблюдении этих требований, даже при заверенном нотариально договоре и зарегистрированном Росреестром праве собственности, договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Рекомендации при продаже долевой собственности:
- При отправке уведомления дольщикам с использованием услуг курьера или Почты России нужно указывать все известные адреса дольщика, чтобы при необходимости можно было доказать уведомление надлежащим образом.
- Отправка уведомления должна сопровождаться описью для подтверждения того, что направляется.
- Документацию, подтверждающую отправку уведомления дольщику, надо сохранить на максимальный срок (не менее 3-х лет). К таким документам относятся: квитанция, копия уведомления, опись, письменный отказ от покупки.
- Не рекомендуется продавать долю по цене, ниже, чем указано в уведомлении дольщикам.
